収益改善事例｜miniTech west japan｜京都賃貸管理

BELL CORP OTEMON

ベルコーポ大手門

周辺相場を踏まえた賃料見直しと
リノベーションで、収益性向上へ

課題

好立地にありながら近隣相場に比べて賃料が低く、物件本来の収益力を活かせていない状態でした。

物件概要

物件名	ベルコーポ大手門
竣工日	1989年8月31日
構造	鉄筋コンクリート造 5F
間取	1Fテナント（42.86㎡）　 1K（26.64㎡）　 1LDK：メゾネット（39.60㎡）

実施内容

立地や周辺相場を踏まえて賃料を見直し、既存テナント退去後はスケルトン状態に戻したうえで再募集を行いました。
居住区画では、玄関ドアの交換、共用廊下・外観の塗装、宅配ボックスの設置に加え、キッチン・洗面台・シャワーブースなどの水回り設備を刷新。モノトーンを基調としたモダンな内装に整えました。
あわせて室内配管も見直し、入居後のトラブル予防や長期的な物件運用にも配慮しました。

居室室内をスケルトンに

大幅なリノベーションを行うため、退去が完了した室内をスケルトンにしました。

クロスの貼り替えや設備の入れ替えだけではなく、根本から見直しを行い、室内配管も入れ替えを行っていきます。

室内配管（横管）の入れ替え

キッチン・洗面台・シャワーブースなどの水回り設備を刷新するにあたり、室内配管（横管）もあわせて入れ替えました。

普段の生活で目に見えない室内水回りの給排水管まで整備することで、入居後の水回りトラブル予防と長期的な物件運用に配慮しました。

モノトーンを基調としたモダンな内装に

キッチン・洗面台・シャワーブースなどの水回り設備を刷新。室内のイメージに合う設備を当社で選定し、モノトーンを基調としたモダンな内装に整えました。

立地やターゲット層に合わせて内装・設備を見直すことで、物件の魅力向上と賃料アップを両立を図りました。
※写真は1LDKタイプ

キッチン

トイレ

居室

浴室

※掲載写真は同物件内の施工事例です。住戸・撮影位置が異なる場合があります。

改善後の結果

テナント区画・居住区画ともに、従前より高い賃料で入居が決定しました。

間取	改善前賃料	改善後賃料	アップ額	年間アップ額
1Fテナント	79,200 円	176,000 円	＋96,800 円	＋1,161,600 円
1K：202号室	43,000 円	55,000 円	＋12,000 円	＋144,000 円
1K：302号室	43,000 円	55,000 円	＋12,000 円	＋144,000 円
1LDK	56,000 円	79,000 円	＋23,000 円	＋276,000 円
合計			＋143,800 円 / 月	＋1,725,600 円 / 年

各種リノベーションに1,180万円の費用をかけ、年間収益アップ：1,725,600円、表面利回り：約7.18％ → 約8.31％へアップ。
投資利回りは14.24％になりました。
※表記賃料は共益費込みです。
※改善後はリノベーション費用を含めて算出。

この事例のポイント

単なる原状回復ではなく、入居者に選ばれる室内づくりを意識し、モノトーンを基調としたモダンな空間へ刷新しました。
立地やターゲット層に合わせて内装・設備を見直すことで、物件の魅力向上と賃料アップにつなげています。

空室対策では、家賃を下げるだけが選択肢ではありません。物件の強み（ベルコーポ大手門であれば立地）や周辺ニーズを踏まえて適切に改善を行うことで、入居者に選ばれやすくなり、収益性の向上にもつながります。

CASE STUDY: CLIENT H, YAMASHINA WARD

山科区H様事例（マンション2棟）

売却・建替え・募集までを
一体でサポート、竣工前満室化へ

課題

建物の老朽化や今後の活用方針を踏まえ、売却・解体・建替えを含めた総合的な検討が必要な状態でした。

物件概要

物件名	山科区H様：マンション2棟
竣工日	1975年2月1日 1975年11月1日
構造	鉄筋コンクリート造

実施内容

当社だけでなく、関係者・専門家と連携しながら、マンション2棟のうち一方について売却活動を実施。もう一方については、入居者様への退去案内や住み替え相談を行い、解体へ進められる状態を整えました。
その後、ハウスメーカーとのネットワークも活かし、新築計画や募集活動にも関わりました。

各専門家との連携

関係者・専門家と連携し、売却活動を進められる体制を整えました。
そのうえで、対象となる建物について売却活動を行い、解体・建替えに向けた資金面の調整を進めました。

入居者様への退去案内や住み替え相談

もう一方の建物については、入居者様への退去案内や住み替え相談を行いました。
退去・移転に関する調整を進め、最終的に解体へ進められる状態を整えました。

当社が専任で新築を仲介

建替えにあたっては、ハウスメーカーとのネットワークを活かし、新築計画を進めました。
新築物件はハウスメーカーの借り上げ方式による運用となった一方で、当社山科店が専任の募集窓口として担当しました。

改善後の結果

新築物件については、当社山科店が専任窓口として募集を担当し、竣工前に全室申込・成約となりました。
また、今回の対応をきっかけに買主様との関係も深まり、その後の新築案件でも専任募集を担当するなど、次の取引にもつながっています。

この事例のポイント

通常の賃貸管理や仲介だけでなく、売却・入居者様対応・解体・新築・募集まで、幅広い不動産課題に対応した事例です。
司法書士やハウスメーカー、買主様、金融機関など、各分野の専門家と連携しながら、将来的な活用まで見据えて進められた点が大きな特徴です。

管理・仲介だけにとどまらず、幅広いネットワークを活かして不動産活用を支援できることが、当社の強みです。

VALUE ADD

ベルコーポ大手門

課題

物件概要

実施内容

改善後の結果

この事例のポイント

山科区H様事例（マンション2棟）

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物件概要

実施内容

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